Περιορισμένες συμβολαιογραφικές πράξεις, αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης ακινήτων, σχετική αναλογία αντικειμενικής και πραγματικής αξίας και τιμές ελάχιστα μειωμένες συγκριτικά με άλλες περιοχές της χώρας, είναι η εικόνα που καταγράφεται στην κτηματαγορά του Ρεθύμνου.
Μια αγορά που βρίσκεται στον «πάγο» τα χρόνια της κρίσης με την εικόνα της να μην παρουσιάζει κανένα σημάδι βελτίωσης, αντιθέτως χρόνο με τον χρόνο «βαλτώνει».
Το ζήτημα, σύμφωνα με τους εμπλεκόμενους του κλάδου κτηματομεσίτες και συμβολαιογράφους, είναι πολυπαραγοντικό.
Από τη μια η οικονομική στενότητα και η ύφεση των τελευταίων πολλών ετών που έχει πλήξει στο σύνολο τους τα νοικοκυριά, έχει ως αποτέλεσμα η όποια επιθυμία ή ανάγκη για αγορά ακινήτου να μπαίνει στο περιθώριο, αφού οι οικονομικές υποχρεώσεις που «τρέχουν» δεν το επιτρέπουν.
Από την άλλη η αυξημένη φορολογία και όλες οι επιπτώσεις που συνοδεύουν πλέον τους ιδιοκτήτες ακινήτων αποτελούν τον μεγαλύτερο ανασταλτικό παράγοντα για την αγορά ακινήτου. Χαρακτηριστικά είναι τα λόγια της προέδρου των συμβολαιογράφων του νομού Αναστασίας Δρανδάκη, η οποία τόνισε πως «πλέον οι ιδιοκτήτες ακινήτων εξαιτίας της φορολογίας βρίσκονται υπό διωγμό».
Την ίδια στιγμή όμως στο Ρέθυμνο οι τιμές των ακινήτων διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα, σε σύγκριση πάντα με άλλες περιοχές της χώρας, ιδίως της Αττικής και της βόρειας Ελλάδας, όπου έχουν κυριολεκτικά εξευτελιστεί.
Αυτό οφείλεται, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες, στο γεγονός ότι αφ’ ενός το βιοτικό επίπεδο των πολιτών είναι υψηλότερο με δεδομένο ότι πρόκειται για μια τουριστική και συνάμα φοιτητική πόλη-και μέρος του πληθυσμού αυτού επιλέγει να διαμένει μόνιμα στον τόπο- και αφ’ ετέρου, όπως υποστηρίζουν, υπάρχει δυσαναλογία των προσφερόμενων ακινήτων με τη ζήτηση που υπάρχει.
Η απουσία οικοδομικής δραστηριότητας από το 2008 και μετά έχει ως αποτέλεσμα να μην υπάρχουν πλέον διαμερίσματα νεόδμητα ή 15ετίας τα οποία είναι περιζήτητα. Αυτή η αναντιστοιχία έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές να διατηρούνται σε σχετικά υψηλά επίπεδα που δεν μπορούν να συγκριθούν με περιπτώσεις άλλων περιοχών της χώρας.
Η πρόεδρος των συμβολαιογράφων νομού Ρεθύμνου Αναστασία Δρανδάκη μιλώντας στα «Ρ.Ν.», εξήγησε πως οι συμβολαιογραφικές πράξεις είναι ελάχιστες τα τελευταία χρόνια στον νομό, διευκρινίζοντας ωστόσο ότι η πτώση των τιμών σε καμία περίπτωση δεν είναι αντίστοιχη με την πτώση που παρατηρείται σε άλλες περιοχές της χώρας.
Ειδικότερα, σε σχετικές δηλώσεις της, είπε: «Ένα συμβόλαιο ή δύο υπογράφει ο καθένας μας τον μήνα. Υπάρχει μια πτώση των τιμών και στον νομό μας, αλλά δεν είναι τόσο συγκλονιστική. Πιστεύω ότι αυτά που έχουν έρθει τώρα στη δημοσιότητα αφορούν περισσότερο στην Αττική, όπου είναι ιδιαίτερο το πρόβλημα. Δεν μπορώ να πω ότι είναι μεγάλο το πρόβλημα με τις τιμές εδώ με εξαίρεση ίσως κάποια καθαρά αγροτικά που είναι έτσι και αλλιώς υπερτιμημένα, δηλαδή αγροτεμάχια που βγαίνουν με μια στάνταρ αξία που δεν παραλλάσσει, είτε πρόκειται για την αντικειμενική ή για την αγροτική περιοχή, ίδια αξία είναι. Στον νομό μας δεν γίνονται αγοραπωλησίες και όταν γίνουν ασφαλώς και δεν είναι του ύψους που ήταν πριν από λίγα χρόνια, αλλά σίγουρα δεν είναι εντυπωσιακά πιο χαμηλά οι πραγματικές αξίες από τις αντικειμενικές. Η αντικειμενική, δηλαδή, νομίζω ότι ακόμα κρατάει. Ο λόγος που δεν γίνονται αγοραπωλησίες είναι η επιβάρυνση του ακινήτου με όλους τους φόρους. Όποιος έχει πια ακίνητο είναι υπό διωγμό, διότι το βαρύνουν πολλοί φόροι, που ο άλλος δεν σκέφτεται να επενδύσει πάνω σε αυτό. Επιπλέον φαίνεται ότι δεν συμβαδίζει η προσφορά με τη ζήτηση ακινήτων».
«Υπάρχει ζήτηση αλλά όχι προσφορά ακινήτων»
Σε γενικές γραμμές τα ακίνητα στο Ρέθυμνο δεν έχουν χάσει σε μεγάλο βαθμό την αξία τους, ωστόσο όπως τονίζουν κτηματομεσίτες, το μεγάλο πρόβλημα έγκειται στο γεγονός ότι αν και υπάρχει ζήτηση και ενδιαφέρον από υποψήφιους αγοραστές δεν υπάρχουν διαθέσιμα προς πώληση σύγχρονα ακίνητα με δεδομένο ότι την τελευταία 15ετία η οικοδομή βρίσκεται στον «πάγο».
Σε σχετικές δηλώσεις του στα «Ρ.Ν.» ο Αντώνης Πάγκαλος, κτηματομεσίτης, ανέφερε: «Το πρόβλημά στο Ρέθυμνο είναι πως δεν υπάρχουν ακίνητα, 15ετίας-20ετίας. Όλα τα ακίνητα μέχρι 20 ετών πωλούνται 800-1.200 ευρώ το μέτρο και όλοι οι πελάτες ψάχνουν διαμέρισμα 15-μέχρι 18 ετών με δύο και τρία υπνοδωμάτια τα οποία δεν υπάρχουν. Δεν πουλάει ο κόσμος, οικοδομή δεν υπάρχει. Αυτό είναι το κυριότερό μας πρόβλημα και όχι η πτώση των τιμών. Οι τιμές αυτών που υπάρχουν σε αυτή την κατηγορία κυμαίνονται από 1.300-1.500 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, που είναι λίγο ακριβά για τα δεδομένα. Σε ότι αφορά τα σπίτια 5ετίας καινούρια, μπορείς να τα βρεις και με 1.600 ευρώ το τετραγωνικό, αναλόγως το σημείο που είναι. Για τα δεδομένα της Ελλάδας αυτό θεωρείται ακριβό, αλλά για το Ρέθυμνο θεωρείται ένα σεβαστό ποσό, αφού δεν υπάρχουν σπίτια. Η κατάσταση στο Ρέθυμνο κρατάει καλά ακόμα. Και τα δυάρια όταν είναι σε όροφο και κοντά στη θάλασσα παίζουν από 1.300-1.500 ευρώ το τ.μ. Είναι ακριβό αυτό σε σχέση με την εικόνα της Ελλάδας, γιατί υπάρχει ζήτηση από τον κόσμο να αγοράσει, αλλά τα ακίνητα είναι πολύ λίγα. Ο νομός του Ρεθύμνου γενικά δεν έχει την πτώση που έχουν άλλοι νομοί που βρίσκονται σε κεντρικές πόλεις, γι’ αυτό πιστεύω ότι αυτό ισχύει για όλα τα τουριστικά νησιά, τα οποία δεν έχουν τόσο μεγάλη μείωση τιμής. Δεν έχουν την ίδια πτώση με τις κεντρικές πόλεις π.χ. Αθήνα-Θεσσαλονίκη. Την τελευταία τριετία μάς έπιασε η κρίση εδώ, όχι από το 2010»εν΄πω σχολιάζοντας την αναλογία αντικειμενικής αξίας ανέφερε: «Η αντικειμενική αξία, είναι σχεδόν ίδια με την εμπορική. Η εμπορική είναι έως και 30% υψηλότερη βέβαια ακόμα. Υπάρχουν πολλές περιοχές όπου ένα σπίτι στη θάλασσα είναι 100 μέτρα, που μπορεί να έχει αντικειμενική 160, ενώ η αξία του δεν είναι ούτε 100.000 ευρώ. Το πρόβλημα αυτό με τις αντικειμενικές-εμπορικές υπάρχει εδώ και 6 χρόνια και οι αντικειμενικές πολλές φορές είναι μεγαλύτερες από τις εμπορικές, όπως και το αντίθετο. Δεν έχει εξισορροπιστεί η κατάσταση αυτή. Είχαν λάθη, έδωσαν σε περιοχές κοντά στη θάλασσα ακίνητα με πανάκριβη αντικειμενική αξία. Δεν αυξομειώθηκαν οι αντικειμενικές όπως έπρεπε».
Από την πλευρά του ο κτηματομεσίτης Ανδρέας Ανδρουλιδάκης, σχολίασε: «Γενικώς η αγορά είναι σε πτώση και αν ξεκινήσουμε από το 2008 έως σήμερα δεν έχει σταματήσει η πτώση αυτή. Αντιθέτως με τις περιοχές των μεγάλων κέντρων ωστόσο το Ρέθυμνο διατηρεί τις τιμές του σε υψηλότερα επίπεδα συγκριτικά με τις άλλες αγορές. Ο λόγος είναι το υψηλό βιοτικό επίπεδο που έχει το Ρέθυμνο. Υπάρχει μια ζήτηση και μια μετοίκηση των κατοίκων από άλλες περιοχές προς το Ρέθυμνο για να εργαστούν και είναι μεγάλο και το ποσοστό των φοιτητών που υπάρχει στο Ρέθυμνο. Από την άλλη από το 2008, που έχει σταματήσει η οικοδομική δραστηριότητα, δεν έχουν βγει νέα διαμερίσματα ή οτιδήποτε άλλο υπάρχει προς ζήτηση. Έτσι, έχει δημιουργηθεί μεγάλη ζήτηση και μικρή προσφορά. Αυτό αυτομάτως δεν αφήνει τις τιμές να πέσουν όσο σε άλλες περιοχές. Αυτό δημιουργεί τα επίπεδα της τιμής. Από την άλλη υπάρχει ενδιαφέρον από τον κόσμο, αλλά φοβάται πολύ το κομμάτι της φορολογίας που είναι πολύ ψηλό στην Ελλάδα, αλλά και ο δανεισμός δεν είναι στα επίπεδα που ήταν παλιότερα. Οπότε τα οικονομικά στοιχεία των νοικοκυριών είναι σε πολύ χαμηλά επίπεδα και δεν τους δίνεται περιθώριο εκτός από τη διαχειριστική ικανότητα που έχουν, να έχουν και ένα κεφάλαιο και να κάνουν κάποια αγορά. Αυτά όλα μαζί κάνουν την αγορά να μην προχωράει και να είναι παγωμένη, από το 2008 και μετά που γίνεται πιο έντονο αυτό».
Τι δείχνει η πλατφόρμα του υπουργείου
Εν τω μεταξύ στοιχεία που προκαλούν εντύπωση για τις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά ακινήτων και το επίπεδο των τιμών πώλησης στις ημέρες μας καταγράφει εφαρμογή του υπουργείου Οικονομικών.
Το Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων εμφανίζει τις τιμές αγοραπωλησιών ακινήτων οι οποίες έγιναν από τις αρχές του 2017, όπως τουλάχιστον αποτυπώνονται στα συμβόλαια μεταβίβασης. Από την επεξεργασία των στοιχείων, τα οποία αντλήθηκαν με έμμεσο τρόπο από τους συμβολαιογράφους (κατά τη διαδικασία έκδοσης του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ), διαπιστώνεται ότι το πρώτο τρίμηνο του 2017 πωλήθηκαν σε κάποιες περιοχές της χώρας ακίνητα με 100 ευρώ το τετραγωνικό τη στιγμή που η τιμή ζώνης ανέρχεται, για παράδειγμα, στα 1.250 ευρώ. Από αυτό γίνεται αντιληπτό ότι οι φορολογούμενοι πληρώνουν πολλαπλάσιους φόρους από την πραγματική αξία του ακινήτου τους.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, το τίμημα που καταβλήθηκε, βάσει του συμβολαίου, είναι πέντε και έξι φορές κάτω από την αντικειμενική αξία του.
Όπως εξήγησε μιλώντας στα «Ρ.Ν.» η πρόεδρος των συμβολαιογράφων Ρεθύμνου Αναστασία Δρανδάκη η εικόνα δεν είναι ίδια στο Ρέθυμνο, ακριβώς επειδή οι τιμές διατηρούνται σε σχετικά υψηλά επίπεδα σε σχέση με άλλες περιοχές της χώρας, ενώ μιλώντας για το μητρώο του υπουργείου υποστήριξε πως έχει ως στόχο την εξισορρόπηση της αγοράς σε ότι αφορά την αντικειμενική αξία:
«Το καθεστώς με το μητρώο εφαρμόστηκε τις αρχές του 2017 και είναι για να ενημερώνεται άμεσα από εμάς που διαχειριζόμαστε το σύστημα και το συμβόλαιο, απευθείας για το τι πράξεις γίνονται, τι αξίες υπάρχουν μέσα στις πράξεις αυτές και πώς σχετίζονται με τις αντικειμενικές.
Οπότε αυτό το σύστημα σχηματίζει εικόνα αν είναι κοντά στον αντικειμενικό ή όχι. Οδεύουμε στο να καταργηθεί το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, όπως το ξέρουμε τώρα, αλλά να διαμορφώνεται ανάλογα με την αξία που δίνει η αγορά. Το σύστημα αυτό θα βοηθήσει γιατί αποδεικνύεται ότι σε ορισμένες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες είναι μακριά από την πραγματικότητα. Οπότε αυτό πρέπει να «θεραπευτεί». Στο Ρέθυμνο ωστόσο δεν υπάρχει τόσο έντονο πρόβλημα καθώς η πραγματική αξία δεν αποκλίνει από την αντικειμενική και αν αποκλίνει μάλλον θα είναι ελαφρώς προς τα πάνω. Αυτή τη στιγμή το σύστημα αυτό δεν λειτουργεί για την Εφορία να δίνει μια τιμή, αλλά ενδεικτικά με σκοπό να οδηγηθούμε σε έναν άλλο τρόπο υπολογισμού των αξιών που θα είναι πιο κοντά στους κανόνες της αγοράς και θα μεταβάλλει την αντικειμενική αξία όχι κάθε 5 ή 10 χρόνια, αλλά με βάση τις ανάγκες της αγοράς» είπε.